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알기쉬운 아파트관리

법규해설에서 사례까지

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공동주택은 누가 관리하나
  • 입주자대표회의
    < 입주자대표회의 선출자격과 구성 >
    • 선출자격
      선출공고일 현재 당해 공동주택 단지안에서 주민등록을 마친 후 6개월이상 거주하고 있는 입주자 ( 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속 )
    • 구성방법
      동별 세대수에 비례하여 선출된 동별대표자로 구성
    • 임원의 구성 및 기능
      동별대표자중에서 회장1명.감사1명이상.이사2명이상을 그 구성원의 과반수이상 찬성으로 선출하여야 한다. 다만 500세대이상인 공동주택인 경우 회장과 감사는 공동주택의 전체 입주자의 보통 평등의 원칙에 의하여 직접 비밀선거를 통하여 동별대표자중에서 선출한다. 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되 한치례만 중임할 수 있다.
    • 권한과 업무
      • 입주자대표회의의 주요 의결사항
        - 공동주택관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 재규정(관릭규약을 제외한다)의 의 제정. 개정
        - 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리
        - 단지안의 전기. 도로. 상하수도. 주차장. 가스설비. 냉낭방설비 및 승강기등의 유지 및 운영기준
        - 공동주택의 공용부분의 보수. 교체 및 개량
        - 입주자 등 상호간에 이해가 방반되는 사항의 조정
        - 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항등
      • 입주자대표회의의 소집
        관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집하며, 입주자대표회의 구성원 3분의 1이상이 청구할 때와 입주자 등의 10분의 1이상이 요청할 때에는 14일이내에 입주자대표회의를 소집
        ( 입주자대표회의 관련 주택법 개정사항 )
        - 입주자대표회의는 공동주택의 관리방법을 결정한 경우에는 그 결정한 날로부터 30일이내에 입주자대표회의의 구성내용 관리규약 등을 행정시와 사업주체에 신고 또는 통지.
        - 이 경우 신고사항에 변경이 있을 경우 변경일로부터 30일이내 행정에 변경신고.
        - 자치관리인 경우 주택관리사등이 해임등 결원이 발생할시 그 사유가 발생한 날로부터 30일이내에 새로운 관리사무소장 선임.
        - 세입자나 소유자의 사위, 장인등은 동별대표자로 선출될 수 없음.
        - 공동주택 관리주체의 직원인사등에 대표회장이 부당 간섭할 수 없음.
        - 대표회장 유고시 조치등은 관리규약에 정해진 순위에 의거 처리.
        - 자치관리시 동대표는 관리기구 직원 겸직 금지.
        - 동대표가 아닌 자는 입주자대표회의 의결에 참여할 수 없음.
        - 공동주택내 입주자의 대표권은 1세대 1권리를 의무화 함.
      • 관리현황 공개
        - 입주자대표회의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항
        - 관리비 등의 부과내역, 과리규약, 장기수선계획 및 안전관리계획의 현황
        - 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황
        - 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의 구성원에 대한 사항등 관리현황의      공개 관련된 주택법령 개정사항
        - 관리주체는 입주자대표회의 의결사항, 관리비 등의 부과내역등 관리현화을 공동주택 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별통지해야 한다.
  • 관리주체
    • 관리주체
      • 위탁관리인 경우 주택관리업자
      • 자치관리인 경우 관리사무소장
    • 관리주체의 업무
      • 공동주택의 공용부분의 유지. 보수 및 안전관리
      • 공동주택 단지안의 경비. 청소. 소독 및 쓰레기 수거
      • 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
      • 관리규약으로 정한 사항의 집행
      • 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
      • 공동주택 관리업무의 공개. 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도 개몽
      • 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택 단지안의 토지. 부대시설 및 복리시설에 대한 무단점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
      • 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
    • 관리주체의 의무
      • 월별로 관리비사용료 및 장기수선충당금의 징수. 사용. 보관 및 예치등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고 공동주택의 입주자등의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 응해야 함.
    • 관리소장의 업무
      • 관리주체의 모든 업무 및 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영,관리,유지,보수,교체,개량 및 리모델링에 관한 업무와 관리비,장기수선충당금 등 그 밖의 경비의 청구, 수령, 지출에 관한 업무
      • 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무
      • 공동주택 단지안의 경비, 청소, 소독, 쓰레기 수거와 관리비 및 사용료의 징수, 공과금 등의 납부대행, 장기수선충담금 징수. 적립 및 관리와 관리규약으로 정한 사항의 집행을 지휘. 총괄
관리규약의 제정 및 개정
  • 재정
      • 사업주체가 제안하여 최초 입주예정세대수 과반수 서면 합의로 결정
      • 입주자대표회의 구성원 과반수 또는 입주자의 10분의 1이상의 제안하고 공동주택 입주자등의 과반수 찬성으로 결정
    • 관리규약의 주요내용
      • 입주자등의 권리 및 의무
      • 입주자대표회의의 구성. 운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 임기, 소집절차, 운영비의 지급여부 및 그 금액등
      • 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수. 보관.예치. 사용절차
      • 회계처리기준. 회계관리 및 회계감사에 관한 사항
      • 관리등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차
      • 관릭규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
      • 그 밖에 공동주택관리에 필요한 사항등
  • 개정
    아파트관리규약 개정절차는 입주자대표회의 과반수이상 및 입주자등의 10분의1이상이 제안하여 입주자등의 과반수의 찬성을 얻으면 개정
관리비는 어떻게 구성되는 가
  • 일반관리비
    • 인건비
      급여. 제수당. 상여금. 퇴지금. 산재보험료. 고용보험료. 국민연금. 국민건강보험료 및 식대등 복리후생비
    • 제사무비
      일반사무용품비. 도서인쇄비. 교통통신비등 관리사무에 직접 소요되는 비용
    • 제세공과금. 피복비. 교육훈련비. 차량유지비 
      연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접소요되는 비용
    • 기타 부대비용 
      관리용품구입비, 회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
  • 청소비
    용역시에는 용역금액, 직영시에는 청소원 인건비, 피복비 및 청소용품비등 청소에 직접 소요되는 비용
    • 경비비
      용역시에는 용역금액, 직영시에는 경비원 인건비, 피복비 등 경비에 직접 소요되는 비용
    • 소독비
      용역시에는 용역금액, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용
    • 승강기유지비
      용역시에는 용역금액, 지역시에는 제부대비, 자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
    • 난방비
      난방 및 급탕에 소요된 원가( 유류대, 난방비 및 급탕용수비 )에서 급탕비를 뺀 금액
    • 급탕비
      급탕용 유류대 및 급탕 용수비
    • 수선유지비
      • 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비
      • 냉난방 시설의 청소비, 소화기충약비 등 고온으로 이용하는 시설의 보수 유지비 및 제반 검사비
공동주택의 유지 및 안전관리
  • 기초질서 확립
    • 주차관리규정 제정
      주차장의 유지 및 운영기준 등에 해당하는 주 차비용 부과등에 대하여는 입주자대표회의에서 그 구성원의 과반수 찬성으로 결정할 수 있음.
    • 애완등의 사육
      입주자등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위를 하여서는 아니된다고 규정되어 있으며, 공동생활의 질서를 문한하게 한 자에 대한 조치는 관리규약에 포함해야 한다고 규정되어 있음 ( 장애인 보조견은 예외 )
  • 공동주택 구조변경 금지행위
    • 내력벽, 기둥, 보, 바닥슬라브 등 주요구조부의 철거 및 훼손
    • 비내력벽의 신축 및 위치 이동
  • 공동주택 구조변경 허용되는 행위
    • 세대내 비내력벽의 철거 (반듯시 행위허가 필요 )
    • 세대내 발코니의 확장 (반듯시 행위허가 필요 )
    • 돌, 콘크리트등 중량재를 사용한 발코니 바닥높임 및 발코니에 이중창을 설치( 추가설치 )하는 행위와 발코니 확장시 관련전문가의 구조안전에 이상이 없다는 확인을 받아야 함.
  • 관리주체의 동의가 필요한 행위
    • 주택내부의 구조물과 설비증설 또는 제거행위 (행위허가대상은 제외)
    • 공용부분에 물건ㅇ르 적재하여 통행. 피난 및 소방을 방해하는 행위
    • 공동주택에 공작물 표시판, 돌출물 또는 표지를 부착하는 행위
    • 가축사용 및 방송시설 등의 사용으로 주거생활에 피해를 미치는 행위
    • 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위 등
  • 관리주체에 신고해야 할 행위
    • 발코니에 경량재(목재, 마루널 등) 사용 바닥 높임 행위
    • 거실. 방 등의 바닥 마감재 교체 행위
    • 발코니의 기존 창 제거 후 페어그라스 단창 설치 행위
    • 창틀교체 행위 및 다용도실의 바닥 높임 행위
  • 불법구조변경시 조치
    주택법제98조에 의거 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
  • 행위허가. 용도변경의 판단기준 및 절차
    • 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위와 신축, 증축,  개축, 대수선, 리모델링 하는 행위
    • 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 및 용도폐기
    • 공동주택의 재축 및 비내력벽 철거
  • 행위허가에 필요한 서류
    • 용도변경인 경우
      • 용도변경 하고자 하는 층의 변경전과 변경후의 평면도
      • 공동주택단지의 배치도
      • 입주자 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서( 주택법시행령 별표3 )
    • 개축. 재축 또는 대수선 또는 비내력벽 철거인 경우
      • 개축. 재축 또는 대수선을 하고자하는 건출물의 종별에 따른 서류 및 도서
      • 비내력벽 철거 사유서
      • 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서
    • 파손. 철거 또는 용도폐지인 경우
      • 파손, 철거 또는 용도폐지의 사유서
      • 공동주택단지의 배치도
      • 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서
    • 신축 또는 증축의 경우
      • 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 서류 및 도서
        ( 주택법에 규정에 의한 사업계획변경등 )
      • 입주자의 동의가 필요한 경우 그 동의서
    • 운동시설. 화단. 조경시설 등을 축소하여 타용도로 변경코자 할경우는 의무설치면적이 초과된 부분에 대하여 입주자의 3분의 2이상동의를 얻어 행정시장의 허가를 받으면 가능
      ※ 행위허가 신청시는 공사기간. 공사방법등을 동의서에 필히 기재토록하여 공사 소음으로 인한 입주자간 분쟁을 사전에 예방
쾌적한 아파트 공동체 만들기
  • 입주전
    • 창문을 열고 환기구를 작동시켜 실내를 충분한 환기가 필요
    • 커튼을 열어 태양광선이 충분히 받을 수 있도록 하고 겨울철에는 난방을 하여 오염물질이나 습기의 휘발 촉진
    • 주방 등의 환개기구를 작동시켜 오염물질을 실외 배출
    • 신축이나 개.보수한 건축물에서는 건축자재에서 오염물질이 많이 발생하게되는데 이를 제거 하는 방법으로 태워없에는 “베이크아웃이라” 환기방법이 있음
      베이크 아웃( Bake  Out )
      • 우선 오염물질이 방출될 수 있도록 옷장이나 서랍 등은 모두 열어두고 창문을 닫아 둡니다.
      • 다음에 난방온도를 약 30~ 40도로 설정하여 5~6시간 가동한후 모든 창문을 열어 환기 합니다.
      • 이렇게 3회이상 실시하면 실내 오염물질에 의한 피해를 감소시킬 수 있음
  • 입주후
    • 입주시 사용한 청소약물이나 박스. 새로구입한 가구등에도 유해한 물질이 발생할 수 있으므로 주의
    • 입주후 2~3개월은 환기와 난방을 충분히 실시하여 쾌적하고 건조한 상태 유지
    • 주택개. 보수시에는 오염물질 방출이 적은 친환경 건축자재 사용
  • 평상시
    • 환기는 하루에 2~3차례이상
    • 봄. 여름. 가을에는 창을 항상 5~20cm이상 개방
    • 겨울철에 2~3시간 주기적으로 개방
      ※ 정기적인 청소와 세탁만으로도 미세먼지등 많은 오염물질을 제거할    수 있음
      ※ 공기청정기등 공기정화설비를 사용하는 것도 좋은 방법이지만 숯이나. 베자민. 고무나무등 자연 정화식물등을 배치도 중요
아크로벳 다운로드하여 설치하십시오 아파트 관리란 무엇인가요? 자세히보기 아파트 관리는 누가 하는가? 자세히보기 Ⅲ. 관리비 바로알기 자세히 보기 Ⅳ. 관리비 바로알기 자세히 보기 관리규약이란 무엇인가? 자세히 보기 주택법 주택법 시행령 주택법 시행규정 쾌적한 아파트 공동체 만들기 자세히보기 부록 자세히 보기 알기쉬운 아파트 관리 전체보기
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